2019年8月，我們以舊房市場新機遇為主題，探討了舊房改造的機遇和挑戰(zhàn)。那時的討論還比較粗淺，也收到了很多讀者的反饋。一年后的2020年，國家大力推進城市舊住宅區(qū)改造，舊改革開始被推到風口浪尖。
然而，國家推出的舊改革與家居行業(yè)的舊改革有很大的不同。前者更多指向舊住宅區(qū)的電梯、路面、水電等公共設(shè)施改造，而家居行業(yè)關(guān)注的舊改革主要是業(yè)主的家庭住房改造。

雖然兩者有一定的偏差，但從大趨勢來看，住房改造將逐步取代新房成為主流市場。本文將探討住房特別是二手房改造的分布和需求特點。

北京和上海容量巨大，濟南占比相對較高。
就市場規(guī)模而言，老小區(qū)的前景不容小覷。據(jù)貝殼樓盤字典2020年數(shù)據(jù)顯示，全國20個重點城市的記錄社區(qū)數(shù)量為15.39萬個，其中20年以上的舊社區(qū)數(shù)量為5.96萬個，約占38.7%，即近五分之二。
就城市而言，舊住宅區(qū)數(shù)量最多的三個城市是上海、成都和北京，分別是14000個城市、5200個城市和5100個城市；從比例來看，20年以上舊住宅區(qū)數(shù)量占總存量最高的三個城市分別是上海、濟南和北京，分別占61%、49%和47%。(見圖1)
北京和上海這兩個超級城市，可以說是全國舊社區(qū)改造的重點戰(zhàn)場。這兩個城市對人口的吸引力和強烈的住房需求也將有效促進舊房和家居裝修的發(fā)展。
令人驚訝的是，廣州作為一個有代表性的一線城市，在舊房改造市場上并沒有很強的先發(fā)優(yōu)勢。這可能與廣州有很大的城市發(fā)展空間，而不是像上海、北京這樣的住宅用地。同時，老城區(qū)長期以來以微改造為主，很少進行大拆大建。
舊房改造長期以來一直是家裝業(yè)務(wù)的重點市場，也將是家具建材企業(yè)需要關(guān)注的藍海市場。在這個巨大的市場上，家裝消費者有什么樣的需求特征？舊改革過程中有哪些難點和門檻？本期以舊房改造需求調(diào)查為出發(fā)點，對家具進行了分析和探討。
本次調(diào)查共回收124份有效問卷。
男性占54.84%，女性占45.16%；年齡分布主要為26~30歲，30.33%，31~40歲，46.72%。
在區(qū)域分布上，北京和上海分別占11.2%和9.6%，廣州占25%，全國其他市場占54.2%。
為了分析不同類型業(yè)主對裝修的需求特點，調(diào)查用戶分為四類:二手舊房業(yè)主(占39.52%)、一手新房業(yè)主(28.23%)、自建或拆遷安置房業(yè)主(7.26%)和出租屋住戶(占25%)。
在整理和分析問卷后，我們發(fā)現(xiàn)了幾個突出的特點。
廚衛(wèi)空間最受關(guān)注，預(yù)算限制影響局部安裝市場。
與毛坯裝修相比，舊房改造是一項細致的工作，用戶需求更加分散和不固定。特別是對二手房業(yè)主如何改造自己的房子是一個選擇題，而不是填空題。
通過對問題哪些空間最需要改造的交叉分析，發(fā)現(xiàn)二手房業(yè)主對衛(wèi)生間和廚房空間的改造需求最為明顯，分別為42.86%和40.82%(見圖2)。
廚房和衛(wèi)生間空間成為舊房改造的最大需求類別。原因可能是廚房和衛(wèi)生間長期使用后更容易出現(xiàn)水電問題，影響二次使用。20.41%的業(yè)主認為整個房子需要改造，即整個房子需要改造以滿足自己的需求，這部分業(yè)主對生活質(zhì)量的需求會更高。
也就是說，首先享受舊房改造市場紅利的家居類別，很可能是衛(wèi)生間、淋浴房、櫥柜等相關(guān)企業(yè)。一位經(jīng)驗豐富的家裝從業(yè)者告訴今天的家具，在舊改造項目中，業(yè)主在硬裝和軟裝方面的支出比例，如果不包括櫥柜，一般是70%的基本硬裝和30%的主要材料。
有需求沒有利潤，局沒有利潤？
以廚衛(wèi)為改造重點的局部裝修改造，即局部改造，其實操作起來相當困難。原因是這部分業(yè)主預(yù)算有限，但需要很多服務(wù)，涉及水、電等工種，對時間敏感。對于很多業(yè)主來說，局部空間的問題需要引導，除非必須改造。
調(diào)查中，32.26%的業(yè)主用于裝修的預(yù)算只有2~5萬元，24.73%的業(yè)主預(yù)算是5~10萬元，不到14%的業(yè)主預(yù)算超過15萬元。(見圖3)
可說，局改需求分散性高，客單值低等特點，對于大多數(shù)市場來說，即使是上海這樣的成熟市場，也很難持續(xù)下去。筆者還發(fā)現(xiàn)，前幾年涌現(xiàn)出來的一大批家裝企業(yè)，在兩年后的今天已經(jīng)消失了有的已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)型為傳統(tǒng)家裝企業(yè)，承接新房、空白、半包等業(yè)務(wù)。
門檻低，參與者多樣化。
雖然舊房改造是一個巨大的市場蛋糕，但這個蛋糕并不那么容易吃。即使在北京、上海等舊房占比較高的城市，舊房改造的市場主體也非常多樣化，門檻也不高。路邊隊、小作坊、工作室、小裝修公司都有自己的生存空間，占有相當大的市場份額。
根據(jù)本次調(diào)查的結(jié)果，二手房業(yè)主對于選擇什么形式進行改造有許多選項(見圖4)。其中，尋找裝修公司的比例仍高達33.33%，而尋找施工游擊隊的比例仍高達26.88%，其次是舊房改造的專業(yè)品牌或公司(16.13%)。
對于一定規(guī)模的家裝公司來說，舊房改造往往是引流或分散業(yè)務(wù)，主戰(zhàn)場仍然是全屋裝修業(yè)務(wù)。然而，在上海，舊房已經(jīng)成為家裝公司的主要業(yè)務(wù)來源。據(jù)調(diào)查，上海大部分家裝公司的舊業(yè)務(wù)已經(jīng)超過60%，有的甚至高達95%。
2019年8月刊，我們介紹的嘉園裝飾就是一個典型的案例。通過倉庫、住宅、保險、貸款四大服務(wù)類別，滿足了業(yè)主的各種需求，獲得了良好的聲譽。
家具更換，軟件大有可為，定制優(yōu)勢明顯。
舊的改造往往伴隨著建筑材料和家具的更新，正如上述，衛(wèi)生間和廚房用品往往是首先考慮的部分。然而，家具企業(yè)仍然有很大的市場空間，問題在于如何更好地激發(fā)和滿足用戶的需求。
問題是改造后，你認為必須更換哪些家具？除了廚房衛(wèi)浴產(chǎn)品，軟家具也很受歡迎，尤其是沙發(fā)(54.84%)的更新需求。事實上，沙發(fā)作為客廳乃至家居風格的點睛之筆，隨著時尚和年輕消費的到來，有著巨大的市場機會。(見圖5)
定做衣柜(衣帽間)的需求同樣不少，大約43.01%，以及46.24%的櫥柜。對定制家具而言，由于天然具有強調(diào)服務(wù)的屬性，在空間利用上有很強的優(yōu)勢，在面對柜體更新時也有很大的優(yōu)勢。但這部分業(yè)務(wù)對家裝公司同樣重要，未來兩者的業(yè)務(wù)融合方式值得探討，歐派和索菲亞探索的自組裝家居博物館值得關(guān)注。
另外還有茶幾、電視柜、背景墻等(51.61%)這樣的家居配件產(chǎn)品，以及隨著人們對睡眠健康的關(guān)注，床墊(38.71%)的需求也值得期待。這部分將在下一具體分析。